Wohnungsgeberbestätigung bei Nachmietersuche: Rechte & Pflichten

Rechtsgrundlagen im Bundesmeldegesetz

Das Bundesmeldegesetz regelt in den §§ 17 bis 19 BMG die Pflichten von Mieter:innen und Vermieter:innen im Zusammenhang mit Wohnungswechseln. Nach § 17 Abs. 1 BMG muss jeder, der eine Wohnung bezieht, sich innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Meldebehörde anmelden. § 17 Abs. 2 BMG schreibt zudem vor, dass ein Auszug ebenfalls meldepflichtig ist, sofern keine neue Wohnung im Inland bezogen wird. § 19 Abs. 1 BMG verpflichtet den Wohnungsgeber, den Ein- oder Auszug schriftlich oder elektronisch zu bestätigen. Diese Pflicht dient dem Schutz der staatlichen Melderegister und soll verhindern, dass sogenannte Scheinanmeldungen erfolgen. Im Kontext der Nachmietersuche führt dies zu einer doppelten Anwendung: Der ausziehende Mieter benötigt eine Bestätigung für die Abmeldung, während der Nachmieter auf eine Bestätigung für die Anmeldung angewiesen ist. Damit wird die Wohnungsgeberbestätigung zu einem verbindlichen Dokument, das rechtlich zwingend vorgeschrieben ist. Verstöße gegen diese Pflichten stellen eine Ordnungswidrigkeit dar, die nach § 54 Abs. 3 BMG mit einer Geldbuße bis zu 1.000 Euro sanktioniert werden kann.

Schnittstelle von Mietrecht und Meldepflicht

Während das Bundesmeldegesetz die formelle Pflicht zur Ausstellung der Wohnungsgeberbestätigung regelt, basiert die Nachmietersuche in mietrechtlicher Hinsicht auf §§ 535 ff. BGB. Mieter:innen können ein berechtigtes Interesse an einer Nachmietersuche geltend machen, etwa wenn sie aus beruflichen oder familiären Gründen vorzeitig aus dem Mietvertrag ausscheiden wollen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 07.10.1987 – VIII ZR 247/86) hat klargestellt, dass Vermieter:innen in bestimmten Fällen verpflichtet sein können, einem vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zuzustimmen. Diese mietrechtliche Pflicht überschneidet sich mit der öffentlich-rechtlichen Pflicht, eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen. Praktisch bedeutet dies: Stimmt der Vermieter dem Eintritt eines Nachmieters in das Mietverhältnis zu, ist er zugleich verpflichtet, dem Nachmieter eine Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung auszustellen. Gleichzeitig darf er die Bescheinigung für den ausziehenden Mieter nicht zurückhalten, da dieser andernfalls seine Abmeldepflicht nicht erfüllen kann. Es handelt sich also um ein rechtliches Dreiecksverhältnis zwischen altem Mieter, neuem Mieter und Vermieter, in dem die Pflichten sorgfältig voneinander abgegrenzt werden müssen.

Pflichten der Vermieter:innen bei Nachmietersuche

Für Vermieter:innen ergibt sich aus § 19 Abs. 1 BMG die unbedingte Pflicht, sowohl den Auszug des bisherigen Mieters als auch den Einzug des Nachmieters zu bestätigen. Die Frist beträgt jeweils zwei Wochen ab dem entsprechenden Ereignis. Die Pflicht ist bußgeldbewehrt und nicht dispositiv. Vermieter:innen können sich daher nicht darauf berufen, dass ein Mietverhältnis nicht ordnungsgemäß beendet wurde, um die Bescheinigung zu verweigern. Auch in Fällen der Streitigkeit über Renovierungspflichten oder Kautionsrückzahlungen bleibt die Pflicht bestehen, da sie unabhängig vom zivilrechtlichen Mietverhältnis ausgestaltet ist. Wird die Bestätigung verweigert, kann dies erhebliche Konsequenzen haben: Der alte Mieter kann seine Abmeldung nicht vornehmen und riskiert ein Bußgeld, während der Nachmieter seine Anmeldung verzögert und dadurch möglicherweise rechtliche Nachteile erleidet. Für Vermieter:innen empfiehlt es sich daher, standardisierte Verfahren einzuführen, um die Bescheinigungen rechtzeitig und vollständig auszustellen. Inhaltlich müssen die Bescheinigungen die in § 19 Abs. 3 BMG aufgeführten Angaben enthalten, insbesondere Name und Anschrift des Wohnungsgebers, die Adresse der Wohnung, Name des Mieters sowie Einzugs- oder Auszugsdatum.

Rechte der Mieter:innen bei Nachmietersuche

Auch die Rechte der Mieter:innen sind im Kontext der Nachmietersuche hervorzuheben. Der ausziehende Mieter hat einen einklagbaren Anspruch darauf, dass der Vermieter die Wohnungsgeberbestätigung für den Auszug erteilt. Rechtsgrundlage ist § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag, da die Nichterteilung eine Pflichtverletzung darstellt. Der Nachmieter wiederum hat einen Anspruch auf Ausstellung der Bestätigung für den Einzug, sobald ein Mietverhältnis begründet wurde. Der Vermieter kann sich nicht weigern, die Bescheinigung auszustellen, da die Pflicht nach § 19 BMG zwingend ist. Darüber hinaus ist zu beachten, dass Mieter:innen nach § 17 BMG verpflichtet sind, sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde an- oder abzumelden. Ohne Vorlage der Wohnungsgeberbestätigung ist dies praktisch unmöglich. Damit hängt die Einhaltung der gesetzlichen Meldepflicht unmittelbar von der Kooperationsbereitschaft des Vermieters ab. Bei Verweigerung der Ausstellung können Mieter:innen sowohl zivilrechtlich als auch durch Einschaltung der Ordnungsbehörde vorgehen.

Sanktionen bei Pflichtverstößen in der Nachmietersuche

Verstöße gegen die Pflicht zur Ausstellung der Wohnungsgeberbestätigung sind nicht folgenlos. Nach § 54 Abs. 3 BMG handelt ordnungswidrig, wer es als Wohnungsgeber vorsätzlich oder fahrlässig unterlässt, den Ein- oder Auszug zu bestätigen. Die Geldbuße kann bis zu 1.000 Euro betragen. Für Mieter:innen besteht nach § 54 Abs. 2 BMG ebenfalls ein Sanktionsrisiko, wenn sie ihre An- oder Abmeldepflicht versäumen. Dieses doppelte Sanktionssystem stellt sicher, dass sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen verpflichtet sind, die gesetzlichen Vorgaben einzuhalten. Hinzu kommen mögliche zivilrechtliche Ansprüche: Ein Mieter, der aufgrund einer fehlenden Bescheinigung ein Bußgeld zahlen muss, kann den Vermieter nach § 280 BGB auf Ersatz dieses Schadens in Anspruch nehmen. Ebenso können Nachmieter Schadensersatz verlangen, wenn ihnen durch eine verspätete Anmeldung Nachteile entstehen, etwa Verzögerungen bei der Kindergeldzahlung oder beim Abschluss von Verträgen. Diese parallele Haftung verdeutlicht die rechtliche Relevanz der Wohnungsgeberbestätigung im Rahmen der Nachmietersuche.

Datenschutzrechtliche Dimensionen der Wohnungsgeberbestätigung

Die Wohnungsgeberbestätigung enthält regelmäßig personenbezogene Daten wie Namen, Adressen und Auszugs- bzw. Einzugsdaten. Diese Daten sind nach Art. 4 Nr. 1 DSGVO als personenbezogen einzustufen. Vermieter:innen sind daher Verantwortliche im Sinne von Art. 4 Nr. 7 DSGVO und müssen die Grundsätze der Datenverarbeitung nach Art. 5 DSGVO beachten. Insbesondere der Grundsatz der Datenminimierung ist von Bedeutung: Es dürfen nur die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben nach § 19 Abs. 3 BMG übermittelt werden. Eine Weitergabe weiterer Daten, etwa zur Höhe der Miete oder zu Vertragsinhalten, ist unzulässig. Zudem müssen Vermieter:innen sicherstellen, dass die Daten sicher übermittelt werden. Die Möglichkeit der elektronischen Übermittlung nach § 19 Abs. 4 BMG bietet in diesem Zusammenhang den Vorteil, dass die Daten direkt an die Meldebehörde übermittelt werden und so ein höheres Maß an Datensicherheit gewährleistet ist. Verstöße gegen die datenschutzrechtlichen Pflichten können nach Art. 83 DSGVO mit erheblichen Bußgeldern belegt werden.

Schlussfolgerung zur Wohnungsgeberbestätigung bei Nachmietersuche

Die Wohnungsgeberbestätigung bei Nachmietersuche ist ein zentrales Dokument des deutschen Melderechts. Sie verknüpft die privatrechtliche Gestaltung des Mietverhältnisses mit der öffentlich-rechtlichen Pflicht zur ordnungsgemäßen Meldung. Sowohl ausziehende als auch einziehende Mieter:innen sind auf die Mitwirkung des Vermieters angewiesen, der nach § 19 BMG verpflichtet ist, die Bescheinigung rechtzeitig auszustellen. Verstöße sind bußgeldbewehrt (§ 54 BMG) und können zusätzlich zivilrechtliche Schadensersatzansprüche begründen (§ 280 BGB). Datenschutzrechtlich gilt die DSGVO, die eine strikte Beschränkung der verarbeiteten Daten fordert. In der Praxis empfiehlt sich für alle Beteiligten ein standardisiertes Verfahren, um Fristen einzuhalten und Konflikte zu vermeiden.

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FAQ zur Wohnungsgeberbestätigung bei Nachmietersuche

1. Ist die Wohnungsgeberbestätigung bei Nachmietersuche gesetzlich vorgeschrieben?

Ja, die Pflicht ergibt sich aus § 19 Abs. 1 Bundesmeldegesetz (BMG). Der Wohnungsgeber muss sowohl den Auszug des bisherigen Mieters als auch den Einzug des Nachmieters bestätigen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Nachmietersuche auf Wunsch des Mieters oder mit Zustimmung des Vermieters erfolgt. Ohne diese Bescheinigung können weder Abmeldung noch Anmeldung ordnungsgemäß erfolgen. Verstöße sind nach § 54 Abs. 3 BMG bußgeldbewehrt und können bis zu 1.000 Euro kosten.

2. Wer gilt rechtlich als Wohnungsgeber?

Nach § 19 Abs. 1 BMG ist Wohnungsgeber die Person, die eine Wohnung tatsächlich zur Nutzung überlässt. Dies ist in der Regel der Vermieter oder Eigentümer. Bei Untervermietung gilt der Hauptmieter als Wohnungsgeber für den Untermieter. Hausverwaltungen können die Bestätigung nur mit Vollmacht des Eigentümers erteilen. Entscheidend ist stets die tatsächliche Überlassung, nicht die Eigentumsposition. Daher sind auch Unternehmen, die Dienstwohnungen vergeben, Wohnungsgeber im Sinne des Gesetzes.

3. Welche Fristen gelten bei der Nachmietersuche?

Die Wohnungsgeberbestätigung muss innerhalb von zwei Wochen nach Ein- oder Auszug ausgestellt werden. Grundlage ist die Frist zur Anmeldung oder Abmeldung nach § 17 BMG. Die Frist beginnt nach § 187 BGB am Tag nach dem Wohnungswechsel. Wird sie versäumt, drohen Bußgelder nach § 54 BMG. Da die Anmeldung des Nachmieters ohne Bestätigung nicht möglich ist, besteht eine enge zeitliche Bindung, die Vermieter:innen beachten müssen.

4. Welche Pflichtangaben sind in der Bescheinigung enthalten?

Nach § 19 Abs. 3 BMG müssen zwingend enthalten sein: Name und Anschrift des Wohnungsgebers, Anschrift der Wohnung, Name der ein- oder ausziehenden Person sowie das Ein- oder Auszugsdatum. Zusätzliche Angaben wie Mietzins oder Vertragslaufzeit dürfen nicht verlangt oder aufgenommen werden. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz der Datenminimierung in Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO. Fehlen Pflichtangaben, verweigern Meldebehörden in der Regel die Anmeldung oder Abmeldung.

5. Darf die Wohnungsgeberbestätigung elektronisch übermittelt werden?

Ja, § 19 Abs. 4 BMG erlaubt die elektronische Übermittlung an die zuständige Meldebehörde. Voraussetzung ist, dass die Behörde ein entsprechendes Portal eingerichtet hat. In vielen Städten ist dies bereits Standard, wodurch Nachmieter ihre Anmeldung schneller vornehmen können. Die elektronische Übermittlung ersetzt die Papierform vollständig und erhöht die Datensicherheit. Sie ist rechtlich gleichwertig und erfüllt die Vorgaben der DSGVO an sichere Verarbeitung.

6. Was geschieht, wenn der Vermieter die Ausstellung verweigert?

Verweigert ein Vermieter die Ausstellung, verletzt er seine gesetzliche Pflicht aus § 19 BMG. Der Mieter hat einen zivilrechtlichen Anspruch auf Ausstellung nach § 280 Abs. 1 BGB. Er kann diesen Anspruch gerichtlich durchsetzen. Zudem können Behörden ein Bußgeld nach § 54 Abs. 3 BMG verhängen. Der Nachmieter darf durch die Weigerung nicht benachteiligt werden, weshalb eine schnelle rechtliche Durchsetzung erforderlich ist. Behörden akzeptieren nur in seltenen Ausnahmefällen Ersatznachweise.

7. Welche Sanktionen drohen Vermietern bei Pflichtverletzungen?

Unterlassen Vermieter:innen die Ausstellung oder geben sie falsche Angaben ab, liegt eine Ordnungswidrigkeit nach § 54 Abs. 3 Nr. 1 BMG vor. Bußgelder bis zu 1.000 Euro sind möglich. Zusätzlich können Mieter:innen Schadensersatz nach § 280 BGB verlangen, wenn ihnen durch die Pflichtverletzung Nachteile entstehen. Wiederholte Verstöße können strengere Aufsichtsmaßnahmen durch die Behörden nach sich ziehen. Für Vermieter:innen empfiehlt es sich daher, strukturierte Abläufe einzuführen, um Fristen einzuhalten.

8. Können auch Mieter:innen sanktioniert werden?

Ja, Mieter:innen, die ihre An- oder Abmeldepflicht nach § 17 BMG nicht erfüllen, begehen selbst eine Ordnungswidrigkeit (§ 54 Abs. 2 BMG). Auch sie riskieren Bußgelder bis zu 1.000 Euro. Sie bleiben verpflichtet, die Abmeldung vorzunehmen, auch wenn der Vermieter die Bestätigung nicht ausstellt. In solchen Fällen sollten sie die Ordnungsbehörde informieren und gleichzeitig zivilrechtlich gegen den Vermieter vorgehen, um sich rechtlich abzusichern.

9. Wie ist die Situation in Wohngemeinschaften?

In Wohngemeinschaften stellt sich die Frage, wer die Bestätigung ausstellt. Grundsätzlich ist derjenige Wohnungsgeber, der das Mietverhältnis begründet hat. Stehen alle Mitglieder im Mietvertrag, bestätigt der Vermieter die einzelnen Auszüge. Hat nur ein Hauptmieter den Vertrag abgeschlossen und untervermietet, ist dieser Wohnungsgeber für die Untermieter. Meldebehörden verlangen für jeden Aus- und Einzug eine eigene Bestätigung. Das führt in der Praxis oft zu einem parallelen Dokumentationsaufwand.

10. Welche Rolle spielt die DSGVO bei der Nachmietersuche?

Die Wohnungsgeberbestätigung enthält personenbezogene Daten, die nach Art. 4 Nr. 1 DSGVO geschützt sind. Der Vermieter ist Verantwortlicher nach Art. 4 Nr. 7 DSGVO und muss Informationspflichten nach Art. 13 DSGVO erfüllen. Er darf nur die gesetzlich vorgeschriebenen Daten erheben und weitergeben. Verstöße gegen die Grundsätze aus Art. 5 DSGVO können mit Bußgeldern nach Art. 83 DSGVO sanktioniert werden. Die Nachmietersuche rechtfertigt daher keine weitergehende Datenverarbeitung.

11. Muss die Bestätigung auch bei Eigenbedarfskündigung ausgestellt werden?

Ja, auch wenn der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt, bleibt er verpflichtet, den Auszug des bisherigen Mieters zu bestätigen (§ 19 BMG). Der Grund der Kündigung spielt keine Rolle. Die Pflicht ist eine objektive öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die unabhängig vom Bestand des zivilrechtlichen Mietvertrages besteht. Unterlässt der Vermieter die Ausstellung, drohen Bußgelder und Schadensersatzansprüche.

12. Wie können Mieter:innen ihre Ansprüche durchsetzen?

Mieter:innen können den Anspruch gerichtlich geltend machen. Rechtsgrundlage ist § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Zuständig ist das Amtsgericht am Wohnort der Wohnung (§ 29a ZPO). Parallel können sie die zuständige Ordnungsbehörde informieren, die ein Bußgeldverfahren gegen den Vermieter einleitet. Auf diese Weise besteht ein doppelter Druck: zivilrechtlich durchsetzbarer Anspruch und ordnungsrechtliche Sanktion.

13. Welche Folgen hat eine falsche Wohnungsgeberbestätigung?

Falsche Angaben können ordnungswidrig oder sogar strafbar sein. Nach § 54 BMG handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. In gravierenden Fällen kann eine Strafbarkeit wegen mittelbarer Falschbeurkundung nach § 271 StGB vorliegen. Das gilt insbesondere bei vorsätzlichen Falschangaben, etwa bei Datum oder Identität des Mieters. Behörden prüfen die Plausibilität und leiten im Zweifel Verfahren ein. Auch zivilrechtliche Schadensersatzansprüche sind möglich.

14. Ist eine Anmeldung ohne Bescheinigung möglich?

Nein, die Anmeldung setzt zwingend eine Wohnungsgeberbestätigung voraus (§ 19 Abs. 1 BMG). Nur in seltenen Ausnahmefällen akzeptieren Meldebehörden alternative Nachweise, etwa Mietverträge oder Übergabeprotokolle. Dies liegt im Ermessen der Behörde und ist rechtlich unsicher. Die Wohnungsgeberbestätigung ist der gesetzlich vorgesehene Standard. Ohne sie bleibt die Anmeldung in aller Regel unmöglich, sodass Nachmieter:innen unbedingt auf eine rechtzeitige Ausstellung angewiesen sind.

15. Gibt es europarechtliche Bezüge?

Ja, die Pflicht ist im Lichte der unionsrechtlichen Freizügigkeit nach Art. 21 AEUV zu sehen. Der EuGH betont, dass nationale Regelungen verhältnismäßig sein müssen (Rs. C-34/09, Ruiz Zambrano). Die Wohnungsgeberbestätigung dient einem legitimen Ziel, nämlich der Verhinderung von Scheinanmeldungen. Daher ist sie unionsrechtlich zulässig, solange sie nicht unangemessen den Zuzug oder Wegzug innerhalb der EU behindert.

16. Können Hausverwaltungen die Bestätigung erteilen?

Hausverwaltungen dürfen die Bescheinigung ausstellen, benötigen aber eine ausdrückliche Vollmacht oder einen entsprechenden Verwaltervertrag. Ohne Vollmacht ist die Bescheinigung unwirksam, da sie nicht vom Wohnungsgeber selbst stammt. In der Verwaltungspraxis akzeptieren Meldebehörden Bestätigungen von Verwaltungen, wenn klar erkennbar ist, dass diese im Auftrag des Eigentümers handeln. Ein Hinweis auf die Bevollmächtigung sollte enthalten sein.

17. Welche Besonderheiten gelten bei Firmenwohnungen?

Bei Firmenwohnungen tritt das Unternehmen als Wohnungsgeber auf. Die Bestätigung muss durch eine autorisierte Stelle, meist die Personalabteilung, erfolgen. Auch hier gelten die Vorgaben des § 19 BMG. Bei Entsendungen ins Ausland müssen Unternehmen sicherstellen, dass die Abmeldung fristgerecht möglich ist. Andernfalls drohen den Beschäftigten Bußgelder nach § 54 BMG. Unternehmen tragen daher eine besondere Verantwortung bei der rechtzeitigen Ausstellung.

18. Welche Rechtsmittel stehen Nachmietern zur Verfügung?

Nachmieter können die Ausstellung der Bestätigung einklagen, sobald ein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Rechtsgrundlage ist auch hier § 280 Abs. 1 BGB. Zusätzlich können sie die Ordnungsbehörde informieren, die gegen säumige Vermieter Bußgelder verhängt. In dringenden Fällen ist auch eine einstweilige Verfügung denkbar, um eine schnelle Ausstellung zu erzwingen. Dies ist wichtig, da eine verspätete Anmeldung praktische Nachteile wie Verzögerungen bei Kindergeld oder Sozialleistungen verursacht.

19. Wer reicht die Bestätigung bei der Behörde ein?

Nach § 17 BMG ist der Mieter selbst verpflichtet, die Anmeldung oder Abmeldung vorzunehmen. Die Wohnungsgeberbestätigung ist ein Nachweisdokument, das der Mieter einreichen muss. Nur wenn die elektronische Übermittlung nach § 19 Abs. 4 BMG erfolgt, geht die Bestätigung direkt an die Behörde. In diesem Fall muss der Mieter nur noch seine persönlichen Angaben ergänzen. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, das Dokument selbst einzureichen.

20. Wie entwickelt sich die Digitalisierung der Bescheinigung?

Die Digitalisierung ist im Vormarsch. § 19 Abs. 4 BMG erlaubt die elektronische Übermittlung. Viele Kommunen haben bereits Portale eingerichtet, über die Vermieter:innen Daten direkt übermitteln können. Diese Lösung verbessert Datensicherheit und beschleunigt den Anmeldeprozess. Langfristig ist eine bundesweite Vereinheitlichung geplant. Ziel ist es, die Wohnungsgeberbestätigung vollständig digital abzuwickeln und damit Missbrauch zu verhindern. Für die Nachmietersuche bedeutet dies künftig weniger Papieraufwand und schnellere Verfahren.

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