Wohnungsgeberbestätigung für Untervermietung – Recht & Pflicht sicher erfüllen.

Bedeutung der Wohnungsgeberbestätigung im Mietrecht

Die Wohnungsgeberbestätigung ist ein zentrales Dokument des deutschen Melderechts, das insbesondere seit der Reform des Bundesmeldegesetzes (BMG) im Jahr 2015 eine hervorgehobene Rolle einnimmt. Sie dient als Nachweis darüber, dass eine bestimmte Person eine Wohnung bezieht oder verlässt. Während dieser Nachweis im Kontext der Hauptmietverhältnisse weithin bekannt ist, wird seine Relevanz bei der Untervermietung häufig unterschätzt. Gerade für Mieterinnen und Mieter, die einen Teil ihrer Wohnung an Dritte überlassen möchten, stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang eine Wohnungsgeberbestätigung für die Untervermietung erforderlich ist. Da die Untervermietung sowohl melderechtliche als auch mietrechtliche Komponenten berührt, müssen rechtliche Grundlagen und praktische Anforderungen sorgfältig voneinander abgegrenzt und miteinander in Einklang gebracht werden.

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Rechtliche Grundlagen: Bundesmeldegesetz und Untervermietung

Normative Grundlage im Bundesmeldegesetz

Das Bundesmeldegesetz (BMG) verpflichtet in § 17 Absatz 1 jede Person, die in eine Wohnung einzieht, sich innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Meldebehörde anzumelden. Nach § 19 BMG ist der Wohnungsgeber verpflichtet, der meldepflichtigen Person eine Bestätigung über den Einzug oder Auszug auszustellen. Diese sogenannte Wohnungsgeberbestätigung muss unter anderem die Anschrift der Wohnung, den Namen des Wohnungsgebers sowie das Datum des Ein- oder Auszugs enthalten.

Untervermieter als Wohnungsgeber

Die entscheidende Frage lautet, wer bei einer Untervermietung rechtlich als Wohnungsgeber im Sinne des § 19 BMG anzusehen ist. Hierzu stellt die Verwaltungspraxis klar, dass nicht nur der Eigentümer oder Hauptvermieter, sondern auch ein Hauptmieter als Wohnungsgeber auftreten kann, sofern er einem Dritten im Rahmen eines wirksamen Untermietvertrages Wohnraum überlässt. Damit ist der Hauptmieter verpflichtet, die Wohnungsgeberbestätigung für den Untermieter auszustellen. Die Pflicht trifft also nicht den Eigentümer der Wohnung, sondern denjenigen, der den Wohnraum tatsächlich überlässt. Diese Konstellation ist in der Praxis von erheblicher Bedeutung, da sie die Rechtsstellung des Hauptmieters stärkt, ihm aber zugleich eine öffentlich-rechtliche Verantwortung auferlegt.

Sanktionen bei Pflichtverletzung

Die Erteilung der Wohnungsgeberbestätigung ist nicht lediglich eine Formalität, sondern eine gesetzlich normierte Verpflichtung. § 54 Absatz 3 BMG sieht Bußgelder von bis zu 1000 Euro vor, wenn die Bestätigung verspätet, unvollständig oder nicht erteilt wird. Auch falsche Angaben können nach § 54 Absatz 2 BMG mit Bußgeldern geahndet werden. Damit wird verdeutlicht, dass der Gesetzgeber die Wohnungsgeberbestätigung als wichtigen Bestandteil des Melderechts betrachtet, der nicht dem Belieben der Vertragsparteien überlassen bleibt.

Abgrenzung zum mietrechtlichen Zustimmungserfordernis

Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung

Das Melderecht allein beantwortet nicht die Frage, ob ein Hauptmieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten darf. Hier ist das Mietrecht einschlägig, insbesondere § 540 und § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach ist die Überlassung der Wohnung an Dritte grundsätzlich zustimmungspflichtig. Ein Hauptmieter darf also nicht ohne Erlaubnis des Vermieters eine Untervermietung vereinbaren. Der Anspruch auf Zustimmung ergibt sich aus § 553 Absatz 1 BGB, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, etwa aufgrund beruflicher, familiärer oder wirtschaftlicher Veränderungen.

Zusammenhang von Zustimmung und Wohnungsgeberbestätigung

Die Erteilung einer Wohnungsgeberbestätigung setzt voraus, dass die Untervermietung rechtlich wirksam vereinbart wurde. Stellt ein Hauptmieter eine Bestätigung aus, ohne dass der Vermieter der Untervermietung zugestimmt hat, kann dies mietvertragliche Pflichtverletzungen begründen. In der Praxis bedeutet dies, dass Hauptmieter nicht nur melderechtlich verpflichtet sind, eine Wohnungsgeberbestätigung für den Untermieter auszustellen, sondern zuvor auch die Zustimmung des Eigentümers einholen müssen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Eine fehlende Zustimmung kann im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB rechtfertigen.

Inhalt und Form der Wohnungsgeberbestätigung bei Untervermietung

Gesetzlich vorgeschriebene Angaben

Nach § 19 Absatz 3 BMG muss die Wohnungsgeberbestätigung mindestens die folgenden Angaben enthalten: Name und Anschrift des Wohnungsgebers, Name und Anschrift des Eigentümers, Anschrift der Wohnung, Namen der meldepflichtigen Person sowie das Einzugs- oder Auszugsdatum. Bei der Untervermietung tritt der Hauptmieter als Wohnungsgeber auf, sodass er seine eigenen Daten anzugeben hat. Der Eigentümer der Wohnung ist dennoch ebenfalls zu nennen, da dieser unabhängig vom Untermietverhältnis die rechtliche Verfügungsmacht über die Wohnung innehat.

Schriftform und Übermittlung

Das Bundesmeldegesetz erlaubt die Erteilung der Bestätigung in Papierform oder elektronisch. Viele Gemeinden stellen standardisierte Vordrucke zur Verfügung, die die erforderlichen Angaben strukturiert erfassen. Für Untervermietungen empfiehlt es sich, diese Formulare zu verwenden, um Missverständnisse zu vermeiden und der Behörde eine zügige Bearbeitung zu ermöglichen. Da Meldebehörden in Deutschland zunehmend auf digitale Verfahren umstellen, ist auch die elektronische Bestätigung ein praktikabler Weg, der den Verwaltungsaufwand reduziert.

Praktische Probleme und Rechtsprechung

Fehlende oder verspätete Bestätigung

Die Praxis zeigt, dass es insbesondere bei Untervermietungen zu Verzögerungen bei der Erteilung der Wohnungsgeberbestätigung kommen kann. Häufig ist den Hauptmietern die rechtliche Verpflichtung nicht bewusst, oder sie gehen fälschlicherweise davon aus, dass nur der Eigentümer die Bestätigung erteilen dürfe. Gerichte haben wiederholt klargestellt, dass Hauptmieter bei Untervermietung als Wohnungsgeber fungieren. Ein Beispiel ist die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin (Az. VG 23 K 15.17), in der das Gericht die Bußgeldfähigkeit einer verspäteten Bestätigung bekräftigte.

Falsche Angaben

Ein weiteres praktisches Problem ergibt sich, wenn Hauptmieter bewusst falsche Angaben machen, um etwa eine nicht genehmigte Untervermietung zu verschleiern. In solchen Fällen drohen nicht nur ordnungsrechtliche Sanktionen nach dem BMG, sondern auch zivilrechtliche Ansprüche des Vermieters wegen Vertragsverletzung. Damit wird deutlich, dass die Ausstellung der Bestätigung nur dann rechtmäßig erfolgt, wenn die mietrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Verhältnis zur polizeilichen Meldepflicht und Missbrauchsgefahr

Die Einführung der Wohnungsgeberbestätigung im Jahr 2015 diente vorrangig dem Ziel, Scheinanmeldungen zu verhindern. Gerade in Ballungsräumen bestand zuvor die Möglichkeit, sich ohne tatsächlichen Wohnsitz anzumelden, was Missbrauch bei Sozialleistungen und Wahlrechten ermöglichte. Durch die Pflicht zur Bestätigung durch den Wohnungsgeber wurde ein Kontrollmechanismus geschaffen. Für Untervermietungen gilt dieser Schutzmechanismus gleichermaßen, da auch Untermieter einen amtlichen Wohnsitz begründen. Der Hauptmieter nimmt somit eine Verantwortung wahr, die über das private Mietverhältnis hinausgeht und eine ordnungspolitische Komponente beinhaltet.

Schlussfolgerung und Handlungsempfehlung

Die Wohnungsgeberbestätigung für Untervermietung ist kein bloßer Formalakt, sondern ein rechtlich zwingend vorgeschriebenes Dokument, das sowohl mietrechtliche als auch melderechtliche Relevanz besitzt. Hauptmieter, die einen Untermietvertrag schließen, übernehmen die Rolle des Wohnungsgebers und müssen den Untermietern die Bestätigung rechtzeitig ausstellen. Gleichzeitig sind sie verpflichtet, zuvor die Zustimmung des Eigentümers einzuholen, da andernfalls mietrechtliche Konsequenzen drohen können. Aus der Verzahnung von Melderecht und Mietrecht ergibt sich eine doppelte Verantwortung, die nicht unterschätzt werden darf. Wer hier rechtzeitig und korrekt handelt, vermeidet Bußgelder, Streitigkeiten und potenziell schwerwiegende Vertragsverletzungen.

Jetzt beraten lassen: Wenn Sie eine Untervermietung planen oder rechtliche Unsicherheiten bei der Ausstellung einer Wohnungsgeberbestätigung haben, empfiehlt es sich, frühzeitig fachkundigen Rat einzuholen. Eine juristische Beratung schafft Klarheit und bewahrt vor teuren Fehlern.